01 / 14·Tese
Zion Reserve · Campos do Jordão
Um lugar escolhido
para viver o Shabbat.
Inspirado na Nova Sião.
Criado para um novo ritmo de vida.
O ZION RESERVE transforma o princípio do Shabbat em hospitalidade contemporânea — um lugar dedicado ao descanso, à presença e à renovação.
Descanso.Celebração.Permanência.
R$ 557,7 miVGV base
22,9%Break-even
104Unidades
35 mil m²Terreno
01 · Tese executiva
Um ativo real. Uma marca proprietária. Um VGV escalável.
O ZION RESERVE reposiciona um retrofit aprovado em uma nova categoria de hospitalidade — com disciplina de capital, inventário integralmente monetizado e uma experiência difícil de copiar.
Estudo conceitual de interioresA transformação
Do Innsbruck ao ZION, sem alterar a volumetria aprovada.
O valor é criado por interiores, luz, paisagismo, programação e marca — não por arquitetura imaginária. A base técnica preserva 100 suítes em multipropriedade e 4 Villas para o ativo hoteleiro.
Base arquitetônica: projeto Innsbruck aprovado · George Jundi Arquitetura
O ativo existe. Mas por que alguém desejaria estar aqui?
02 · The Zion Journey
Descansar. Celebrar. Permanecer.
O sagrado não é representado literalmente. Seus atributos se transformam em tempo, hospitalidade, natureza e permanência.
The art of gathering
A mesa como destino.
Desde sempre, os grandes momentos da vida acontecem ao redor de uma mesa. No ZION, celebração, hospitalidade e paisagem se encontram para transformar casamentos, encontros familiares e ocasiões especiais em experiências de permanência.
Weddings · Celebrations · Private dinners · Family gatherings · Retreats
Restored landscape
Uma paisagem para um tempo de paz.
A inspiração do ZION olha para uma imagem de futuro marcada por paz, abundância e restauração. Essa visão não é reproduzida literalmente na arquitetura. Ela orienta a experiência: mais natureza, mais silêncio, mais encontro, mais tempo.
Rest. Gather. Remain. · Descansar. Celebrar. Permanecer.
EXPLORE SHABBAT HOSPITALITY →Existe desejo. Mas existe mercado?
03 · Mercado de destino
Campos do Jordão deixou de ser somente “inverno”.
O calendário oficial e os dados recentes indicam demanda em múltiplas janelas — condição central para uma multipropriedade saudável.
1,48 milhão
visitantes no Natal dos Sonhos 2025/26
+18,46%
crescimento da ocupação vs. Natal 2024
85–90%
ocupação esperada no Corpus Christi 2026
JanFérias
FevCarnaval
MarPáscoa
AbrPáscoa
MaiOutono
JunInverno
JulFestival
AgoCerejeira
SetDesign
OutEventos
NovNatal
DezNatal
A multipropriedade transforma sazonalidade em preço — e o calendário em escassez comercializável.
04 · Arquitetura de produto
100 suítes monetizadas. 4 Villas preservadas.
A decisão separa o Real Estate Engine do Hospitality Engine e mantém os ativos mais aspiracionais na operação hoteleira.
5.100semanas comercializáveis
3.000contratos no mix-alvo
R$ 186 milticket médio contratado
51semanas por suíte
Modelo híbrido com semanas fixas e flutuantes. Uma semana técnica anual é reservada para manutenção.
Journey · 24 semanasR$ 85 mil
Reserve · 17 semanasR$ 115 mil
Signature · 10 semanasR$ 160 mil
05 · Viabilidade econômica
Margem econômica com disciplina de funding.
Três cenários combinam preço, comercialização e custo total de desenvolvimento. As projeções são premissas de underwriting, não promessa de resultado.
VGV contratadoR$ 557,7 mi
TDCR$ 95,8 mi
ContribuiçãoR$ 322,5 mi
Break-even22,9%
R$ 558m
VGVR$ 418m
Receita PVR$ 96m
TDCR$ 323m
ContribuiçãoBreak-even · caso base
22,9%No caso-base, aproximadamente 1.168 semanas ou 687 contratos cobrem o TDC econômico.
Estoque vendido22.9%
5,82×VGV / TDC
4,37×Receita líquida PV / TDC
3,37×Contribuição / TDC
06 · Estratégia de capital
Equity destrava o projeto. Recebíveis financiam a escala.
O capital de controle é pequeno diante da monetização do inventário. O desafio central é financiar o timing entre obra e recebíveis, sem diluição desnecessária.
10 posições de R$ 300 mil
Capital de estruturação e redução do risco inicial.
Após os gates definidos
Capital condicionado ao atingimento dos marcos.
Capital em fases
R$ 3 milhões da Founder Round mais R$ 18 milhões adicionais da Fase 02.
“O capital não é chamado automaticamente. Cada rodada depende da redução de risco, necessidade efetiva de caixa e aprovação dos respectivos gates de investimento.”
Non-Dilutive Capital
Recebíveis de multipropriedade
Bridge de construção
Fornecedores
Financiamento econômico
Securitização futura
Roadmap · 36 meses
0–3mJurídico
3–6mRegistro
6–12mCapital
9–24mObra
12–30mPré-venda
30–36mOperação
Founders Round · 10 posições apenas
07 · Founder Investment
Capital que chega primeiro deve capturar mais valor.
Antes do RI, dez investidores financiam o momento de maior assimetria do ZION RESERVE.
Por assumirem o risco de estruturação, recebem economics que deixam de existir quando o projeto cruza seus primeiros marcos.
R$ 300 milInvestimento por Founder
10Posições disponíveis
2,50xTarget MOIC · Caso-base
56,5% a.a.Target TIR · Caso-base
Hard cap da rodada: R$ 3 milhões.As condições econômicas Founder se encerram após o fechamento das 10 posições e não serão reabertas nas mesmas condições.
Como o capital volta
Prioridade primeiro. Performance depois.
1Mês 0
Investimento Founder
− R$ 300.0002Mês 18 · Target Early Liquidity
Janela-alvo para restituição prioritária do principal, condicionada aos gatilhos de liquidez previstos no instrumento Founder, incluindo performance comercial, funding contratado, disponibilidade de caixa e reservas operacionais.
+ R$ 300.0003Mês 30 · Target
Distribuição de performance Founder
+ R$ 450.0004Total projetado
Distribuição total
R$ 750.000R$ 300.000Capital investido
R$ 450.000Lucro bruto projetado
150%Retorno acumulado
2,50xMOIC target
56,5% a.a.TIR projetada
“O Founder não recebe uma taxa fixa. Ele participa de uma waterfall econômica de prioridade e performance vinculada aos marcos e à geração de caixa do empreendimento.”
Founder Return Simulator
Teste a exposição. Compare os cenários.
Projeções indicativas, sujeitas aos marcos do projeto e riscos. Os resultados não constituem promessa ou garantia de retorno.
1 posição10 posições
Capital investido
R$ 300.000R$ 300.000Capital investido
R$ 300.000Retorno de capital
R$ 450.000Performance Founder
R$ 750.000Distribuição total projetada
R$ 450.000Lucro projetado
2,50xMOIC target
TIR aproximada56,5% a.a.
PrincipalM18
Distribuição finalM30
A assimetria de entrada remunera o risco inicial. Caso-base sujeito aos marcos do projeto, à geração de caixa e aos riscos de execução.
Delay test
Se o caso-base sofrer atraso de seis meses sem alteração do retorno econômico total, a TIR estimada passa de 56,5% para aproximadamente 43,1% a.a.
Por que o Founder recebe mais?
O preço do risco muda quando o risco desaparece.
Os Founders financiam menos de 1% da contribuição econômica projetada do caso-base, mas entram no momento mais crítico da criação de valor.
Fase 01
Founder Round
R$ 3 milhõesPré-RIMaior riscoTarget MOIC: 2,50x
Fase 02
Capital de Desenvolvimento / Consolidação
R$ 18 milhões adicionaisPós-gatesRisco de estruturação reduzidoTotal potencial de capital: R$ 21 milhões
Capital condicionado à necessidade efetiva de caixa, redução de risco e aprovação dos respectivos gates.
0,54%Founder Round / VGV
3,13%Founder Round / TDC
0,93%Founder Round / contribuição econômica
R$ 4,5 milhõesCusto econômico do prêmio Founder no caso-base
1,40%Prêmio Founder / contribuição econômica
“Uma parcela pequena da economia do projeto pode produzir uma remuneração excepcional para o capital que tornou o projeto possível.”
Downside Protection
Capital de risco. Proteção de ativo real.
R$ 18 milhões
Valor de avaliação informado para o ativo imobiliário
Sujeito a laudo independente e due diligence.
R$ 3 milhõesFounder Round
16,7%LTV econômico inicial
6,0xAsset Coverage sobre o principal Founder
Stress de garantia
Valor base · R$ 18,0 mi6,0x cobertura
Haircut 30% · R$ 12,6 mi4,2x cobertura
Haircut 50% · R$ 9,0 mi3,0x cobertura
Matrícula nº 2.889 · Campos do Jordão
Consultar documentação no Data Room A matrícula e o ativo não representam, isoladamente, uma garantia jurídica. A eficácia da garantia depende de sua formal constituição, prioridade, registro e ausência de ônus superiores.
Founder Security Priority
Prioridade sujeita aos documentos definitivos.
A estrutura definitiva deverá preservar a prioridade da proteção econômica e/ou patrimonial da Founder Round diante de capital subsequente e financiamentos adicionais, conforme documentos jurídicos definitivos.
Founder Collateral Monitor
Coming with Dominus EyeAsset valuation
Senior debt
Founder principal outstanding
Asset coverage
LTV
Covenant status
Investment Control System · Dominus Eye
O olho do investidor sobre cada real do projeto.
O Dominus Eye conecta contrato, obra, tesouraria, vendas e governança em uma única camada de controle.
Obra Inteligente
Cronograma físico-financeiro e evidências.
Financeiro & Tesouraria
Prioridades, movimentações e lançamentos auditáveis.
Comercial & Vendas
Cotas, contratos, comissões e prestação de contas.
Governança & Atas
Quórum, votos e deliberações.
Auditoria Cruzada
Motor que cruza dados e produz o dossiê probatório.
● Dominus Eye System OnlineDemonstrative interface
01Obra
02Financeiro
03Vendas
04Governança
05Auditoria
Event→Evidence→Hash→Rule Check→Audit Trail
Eventos exclusivamente demonstrativos: document attached · verified · capex event · checked · council vote · quorum verified · sale event · registered.
Evidência obrigatória
Nenhum lançamento sem documento ou evidência.
Registro encadeado
Alterações retroativas tornam-se detectáveis.
Alertas contratuais
O sistema cruza eventos com as regras acordadas.
Auditor externo
Acesso independente inclusive aos lançamentos da Dominus.
“Governança não é o relatório que chega depois.
É o sistema que acompanha enquanto acontece.”
Institutional Underwriting
Um caso-base legível. Premissas auditáveis.
View Underwriting Assumptions +
Inventário100 suítes × 51 semanas · 5.100 semanas
Categorias físicas60 / 30 / 10
Temporadas24 / 17 / 10 · Journey / Reserve / Signature
Preço-baseR$ 85k / R$ 115k / R$ 160k
Premium físico1,00x / 1,10x / 1,25x
Desconto pacote0% / 5% / 10%
TDCR$ 95,8 mi
Sales & Marketing12% do VGV
Tributos + administração5% do VGV
PV / recebimento92% do VGV · haircut econômico de 8%
Curva de vendas10% / 20% / 25% / 25% / 20%
Payment plan30% de entrada + 70% em 48 meses
Todas as premissas são indicativas e deverão ser substituídas ou confirmadas por orçamento executivo, tax memo, mapa de unidades, cronograma executivo e documentação definitiva antes de investment commitment.
10Founder Positions
R$ 300KEach
R$ 3MHard Cap
1Round
Scarcity
Once closed, these economics do not return.
A Founder Round precifica o risco antes do RI. Uma vez reduzido esse risco, a próxima rodada será precificada em outro estágio do projeto.
Material destinado exclusivamente à análise preliminar. Projeções, MOIC, TIR, cronogramas, avaliações e cenários são premissas de underwriting e não constituem garantia de retorno. O investimento envolve riscos de desenvolvimento imobiliário, mercado, execução, liquidez e crédito. Valores sujeitos a diligência jurídica, regulatória, tributária, registral, técnica e financeira. A disponibilização deste material não constitui, por si só, oferta pública de valores mobiliários.
O risco inicial captura valor. Como esse valor se converte em caixa?
08 · Project Economics
A margem é alta.
O timing do caixa é o verdadeiro desafio.
68,6% a.a.TIR não alavancada indicativa do projeto
R$ 129,5 miVPL indicativo @ 18%
R$ 36,1 miPico estimado de funding no caso-base
R$ 322,5 miContribuição econômica
Project IRR e Founder IRR são métricas diferentes. A primeira mede a economia não alavancada do empreendimento; a segunda decorre da waterfall econômica específica da Founder Round.
From VGV to Cash
Do valor contratado à contribuição econômica.
VGV contratadoR$ 557,7 mi
Haircut de valor presente / recebimento− R$ 44,6 mi
Sales & Marketing− R$ 66,9 mi
Tributos + administração− R$ 27,9 mi
Receita econômica PV= R$ 418,3 mi
TDC− R$ 95,8 mi
Contribuição econômica= R$ 322,5 mi
O valor existe. O capital financia o intervalo até ele virar caixa.
09 · Cash Flow & Funding
Um projeto pode ser muito rentável
e ainda precisar de capital no caminho.
O ZION vende antes de receber integralmente e constrói antes de receber integralmente. O funding financia esse intervalo.
Entrada do cliente / Peak funding
20% de entradaR$ 50,7 mi
25% de entradaR$ 43,4 mi
30% de entradaR$ 36,1 mi
35% de entradaR$ 31,1 mi
Cenário-base30% de entrada
R$ 36,1 mi peak funding
Estrutura indicativa
R$ 21 mi
Capital potencial
~R$ 15–20 mi
Bridge / capital não dilutivo potencial
Os valores são indicativos e dependem de cronograma, velocidade comercial, condições de recebimento e estrutura definitiva de funding.
Capital abre a janela. A máquina comercial precisa ocupá-la.
10 · Absorption
3.000 contratos não são uma premissa.
São uma operação.
60 mesesSell-out target
50 contratos/mêsMédia
~63 contratos/mêsPico estimado
~R$ 186 milTicket médio
A rampa pressupõe CRM, show-room, roadshows privados, canais comerciais complementares, relacionamento e operação profissional de vendas.
A última venda não encerra a receita. Ela inaugura a operação.
11 · Hospitality Engine
The VGV is not the exit.
A monetização imobiliária financia a transformação. A operação de hospitalidade permanece depois do sell-out.
4 VillasInventário preservado na SPE
100 suítesPool oficial opcional
R$ 9–14 mi / anoReceita operacional potencial indicativa
ZION VILLAS
ADR premium + ocupação
POOL OFICIAL
fee de operação / comercialização
RIO DA VIDA SPA
tratamentos + day use
EVENTS & WEDDINGS
casamentos + celebrações
RETREATS
empresarial + ministerial
F&B
restaurante + experiências
Economic coreZION
RESERVE
RESERVE
Receita recorrente após o sell-out
“O upside operacional não foi utilizado para justificar o VGV imobiliário do caso-base.”
Receita cria permanência. Permanência exige disciplina.
12 · Risk Committee
A tese é forte.
O capital deve ser disciplinado.
Risk
Comercialização depende de aptidão jurídica e registral.
Impact
Impacto potencial sobre cronograma, caixa ou execução.
Mitigation & monitoring
Closing conditions + due diligence + gates de RI.
Investment Gates
Capital liberado por evidência, não por calendário.
0–3MCLOSING
jurídico, transferência, levantamento e baseline
3–6MRI
documentação, protocolos e exigências
T0 · RIGO-TO-MARKET
lançamento comercial e início da janela de controle
T+0–12CONTROL WINDOW
capital, vendas, funding e securitização/bridge
T+12–30BUILD + SELL
obra, procurement e escala comercial
T+30–36OPEN
soft opening e ativação do Hospitality Engine
Investment Gate
“Não acelerar CAPEX pesado antes de RI, funding bridge e cronograma executivo estarem validados.”
Sources & Methodology +
Projeto arquitetônicoPending / In Preparation
MatrículaPending / In Preparation
Laudo independentePending / In Preparation
Benchmark de mercadoPending / In Preparation
Pesquisa hoteleiraPending / In Preparation
Fontes setoriaisPending / In Preparation
Premissas financeirasPending / In Preparation
Memorando tributárioPending / In Preparation
Orçamento executivoPending / In Preparation
A relação acima identifica frentes documentais e metodológicas. Não indica que documentos ainda em preparação já estejam disponíveis.
Access Full Data Room13 · Vantagem competitiva
A arquitetura é o palco. A Jornada é o produto.
Propriedade intelectual
Territórios, rituais e programas proprietários tornam a experiência replicável e memorável.
Governança de execução
Data room versionado, prova de marcos e portões de decisão antes de cada avanço.
Hospitality engine
Hotelaria, gastronomia, wellness, eventos e Villas mantêm receita após o sell-out.
Final · acesso reservado
Você viu o ativo.
Viu a experiência.
Viu a economia.
Viu o risco.
Viu a governança.
Agora você conhece a tese.
Descansar. Celebrar. Permanecer.
“Um lugar onde o tempo é devolvido,
a mesa reúne
e o futuro encontra raízes.”